史上少见：新政后，一夜之间楼市出现了“3个异象”！真的变了

牟弘

当降低首付比例，特别是一线城市广-深-上-北短短3天时间相继执行“认房不认贷”新政以后，楼市一夜之间出现了“3个异象”，后面还有多少“异象”出现还不好说，但真的是变了。
啥叫“异象”，就是跟历史上刺激楼市政策放出来后相比，出现了明显不一样的情况。

第一个，开发商抢跑。
按理说，当提振市场的大招出来以后，开发商应该按照捂盘惜售，“先收回折扣、然后再涨价”的逻辑，但这次不一样，开发商选择了抢跑。
根据媒体的报道，此前有媒体说北京市场在执行新政后，售楼处晚上不打烊，传有的开发商收回折扣并要涨价。但经中国证券报记者记者核实，此消息为假消息。还有朋友圈到处转发的“调涨5%”等信息，后经向售楼处核实，原来92折的折扣继续保持，更别说涨价了。
而且从媒体报道的总体情况看，四大一线城市，除了北京、上海市场个别楼盘售楼处有比较热的情况外，其他楼盘仍旧在卖力促销。用豪宅网刘军总经理的话说，目前新房库存压力普遍比较大。说白了，现在开发商就是借着涨价、收回折扣虚幻一枪，其实就是借着这些信息抓紧出货回笼资金。就像他说的，“认房不认贷”不足以扭转市场供求关系。
事实也是如此，根据统计数据显示，从2021年初至今，已有超过30家大型房企债务暴雷。不可能因为市场释放了一些购房需求就忙着收回折扣、涨价，因为，这点销售额对他们巨额的债务来说，不过是杯水车薪。对大多数房企而言，现在生怕一点风吹草动吓走了客户，最现实的做法是，借机跑量，希望能渡过债务危机。

第二个，冷盘仍然纹丝不动。
如果说一些热盘来访和成交量骤热的话，按照以往，其他冷盘也应该有所反应。但事实上却并不是这样。
根据媒体的报道，广州作为第一个执行“认房不认贷”的一线城市，除了天河区个别项目来访人数略有增加外，其他区如增城、黄埔更为冷清，在记者蹲守的一些售楼处里，1个小时都没见到一个来访客户。
北京、上海市场对新政的反应要敏锐一些，但也仅仅限于热盘，大部分盘、冷盘仍然较冷，跟之前没有什么区别。而且根据媒体的跑盘看，二手房挂牌量出现明显增加趋势，像北京市场最近两个月增加了1万多套的挂牌量，不排除有业主借新政出货。
当然，数据也不会说谎，深圳新政落地后第一天，降价、涨价房源比例为260套：110套，选择降价变现的群体仍占大部分。

第三个，二三四线购房者出奇冷静。
细细数来，全国此前执行“认房认贷”的城市不过20个，但截至9月5日，已有四大一线城市在内，包括诸多强二线城市均取消“认房认贷”，执行新政“认房不认贷”，其他几个能级更弱一些的城市，取不取消其实也无关大局了。
前面已说了，一线城市目前也是局部的个别楼盘来访、成交量较热，至于其他城市，基本没有泛起一丝涟漪。就笔者所在的强二线城市来说，身边都很少有人谈起购房的事情，似乎跟自己无关似的。
所以，就目前来说，二三四线城市的楼市仍然非常平静，喊了几天的房产中介、开发商销售人员朋友圈一夜之间又似乎回归了平静。因为他们知道，光喊是带不动大家的，毕竟，居民兜里的收入没有一线的多，就业资源也没一线的好，跟大家没有半毛钱关系，对大家喊是喊错了对象，再喊可能就要被拉黑了。
市场出现的这几个“异象”，其实并不突然。作为春江水暖鸭先知的房地产资本市场最有发言权，因为他们是万千股民用真金白银在投票。相对于以往每次大力刺激楼市，资本市场就会给以回报的景象，房地产开发板块在政策最密集、力度最大的近一个月里，竟然整体下跌了2.79%，而且尤其以四大一线城市祭出“认房不认贷”超级大招这一周跌得最多，跌幅为2.11个百分点，基本贡献了近一个月跌幅的75%，这是笔者有印象中都不曾见到的情况。

最后，顺便说一下原因，希望对接下来我们研究市场走向有所启发吧。
现在很多对楼市满屏的消息不知所措，一个根本的原因是不了解楼市涨跌的运行逻辑。
就说这次京沪市场，为什么取消认房认贷政策后，一些楼盘出现了明显的火热，但其他城市市场又没有跟风。原因就在于，表面上是这些城市释放了一些重新具备购房资格的人，比如改善，或者一些在其他地方有贷款记录但在这两座大城市无房的人，他们确实需要住房，该买就买了。
但根本的原因其实是这两座城市强大的资金吸引力，比如北京和上海在2023年上半年的资金总量分别为23.9万亿和19.8万亿，分别位列城市的第一和第二位。就连深圳和广州都望成莫及，差的不是一点半点。至于其他城市就更不用说了。所以，仅因为认房不认贷对当地市场产生的反应，其他城市根本没有可比性。
当然还有一个重要原因，那就是住户部门的杠杆率，其他城市也是无法与之对比的。截至2022年底，杭州、南京、深圳、厦门的杠杆率分别为139%、108%、95%、94%，位列前四。你说，这么高杠杆率，他们还有多少再往上加的空间？所以，你别看京沪有点热了，其他地方就会跟了，没有可比性，人家杠杆率才60%、70%多啊，有加的空间，你倒是有降的压力。所以，有人问我，杭州有亚运会，房子能不能买？我只回了一句，各方面都不错，就是这杠杆市场有点脆弱，去留都需要身手敏捷哦。
最后的结论是，基于现有条件（不排除后面用更大的招另说），核心地段盘带不动郊区盘，资金总量高城市带不动资金总量低城市，高杠杆率城市反应较迟钝。还是那句话，这个时候我们更应该是保持冷清，不跟风。具体一点是，看当地市场库存变化，静观其变，不见兔子不撒鹰。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0qojQf3D
免责声明：如果侵犯了您的权益，请联系站长，我们会及时删除侵权内容，谢谢合作！