江宁核心区势头正猛，纯新盘或将集中“炸”市

姚仕坤

楼市大反攻的号角已经吹响！
上周，楼市接连发布多条利好消息：降首付比例；降存量首套房贷利率；认房不认贷……蓄力已久的重磅新政，终于赶在金九密集落地。
就在9月4日，南京出台一揽子政策，涵盖6个方面23条内容，全力促进经济持续回升向好。更是发布9条新政，优化土地出让政策，楼市利好期已现。
势头正盛的江宁区，又是撸起袖子加油干的架势，多个纯新盘开始蠢蠢欲动……

土拍火、新房热，先看江宁核心区的江湖地位。
土拍是市场的晴雨表，土拍的火热赋能着板块价值。大牌房企抢滩入驻，以真金白银向市场传递着强烈看好信号。毫无疑问，江宁核心区正站在价值腾飞的风口上，潜力无限。
截止目前，以2023年土拍情况看，虽两极分化明显，但核心板块的吸附力仍然强劲。而局部火热的板块中必有江宁核心区。

复盘全年土拍情况，各板块共计11幅地块触顶摇号，这其中，江宁核心区独占4幅，热度高涨。

3月，科学园G08地块（璀璨璟园），竞价47轮，触顶最高限价，楼面价17415元/㎡；
5月，百家湖G16地块（象屿华发铂萃云湾），竞价13轮，触顶最高限价，楼面价21280元/㎡；
7月，东山G39地块，竞价13轮，触顶最高限价，楼面价21587元/㎡；
8月，百家湖G44地块，竞价19轮 触顶最高限价，楼面价21265元/㎡。
4连触顶，短短5个月的时间，江宁核心区地价完成了4000元/㎡左右的跳涨。这样的热度，懂得都懂！不得不说，区域房价体系正在重塑。
而江宁核心区的新房，一出场就自带高光，百家臻园建面约180㎡亮相即被抢空，少量建面约135、143㎡房源在售；朗诗玲珑新亭两开两罄，一个月快速收官；璀璨璟园逢开必火，以两次售罄的成绩单，成为当仁不让的“人气收割机”。

|璀璨璟园开盘人气图
江宁核心区持续高能的输出，实实在在地站稳了南京一线热度。究其原因不难发现，楼市波动期，开发商拿地投资回归理性谨慎，聚焦核心地段的同时，更加关注性价比高的优质地块。供应稀缺，潜在客群需求丰富的区域更能带来项目快速去化，保障企业现金流安全与稳定。而江宁核心区无疑满足了这些条件，于是成为了房企追逐的对象，也大量挖掘了板块购房需求，为地段 品质的“稀缺”买单。

再看江宁核心区下半场，纯新盘开始动作不断。
随着土拍市场的活跃，江宁核心区域新盘频频上市，新房供应的重心落在了百家湖和东山两大板块，多个纯新盘预备入市。

象屿华发铂萃云湾马上公开
象屿华发铂萃云湾拟建9栋17-18层住宅，楼间距很大，约57米，小区西侧设有下沉式庭院，内部有大面积中央景观。打造户型建面约95、110、130㎡，放风价4.5万/㎡，总价预计400万起，预计9月份公开售楼处，10月首开。目前已公开景枫中心、雨花客厅双城市展厅。

从施工进度看，售楼处（会所）已部分封顶，样板间建在旁边，暂时没有住宅楼出地面。

仁恒G93住宅预计年底上市
杨家圩G92地块位于江宁区潭园西路以南、小龙湾路以东，共A、B、C、D四个分区。其中，A、B分区为商业用地，C分区为商办混合用地，D分区出让城市道路地下空间。
仁恒G93地块位于江宁区潭园西路以南、兴宁路以西，共A、B、C、D四个分区。其中，A分区为为二类居住用地，B、C分区为商业用地。

两个项目加起来总建筑面积约29.29万方，未来项目建成将成为杨家圩秦淮河畔的超级城市综合体！仁恒负责其中的住宅产品，打造建面约140、180、220、330㎡户型产品。据置业顾问消息，项目价格预计在4.5万/㎡左右。

目前G92、G93两地块均已动工，有人员、设备进场施工。

联发东山G39地块确定与华发联合开发
7月17日出让的东山G39地块由联发竞得，拿地4天就传出动态，联发将和华发联手打造G39地块，不仅如此，项目已经招募组建团队，速度极快！

该地块在朗诗玲珑新亭近乎对角线位置，从朗诗玲珑新亭热销情况看，板块热度较高，改善客的认可度也较高，不太愁卖。未来产品定位或定价极可能对标朗诗玲珑新亭，预计今年上市，放风价3.8-4万/㎡。
此外，刚出让的百家湖中建信和G44地块和东山江宁城建G49地块，一幅紧邻象屿华发铂萃云湾，一幅紧邻刚首开的武夷七里湖山，后期将以怎样的产品上市，还是很值得期待的！
写在最后：
在南京楼市格局中，江宁核心区是一个非常特别的存在：这个板块的内生性很强，人口丰富，产业发达，配套丰富，吸引力强劲。
目前区域自住需求非常旺盛，而且地缘客户购买力强劲，置业需求进入了以改善为主阶段。对于江宁核心区来说，无论是老盘还是纯新盘，只要产品做得足够好，定价合理，去化也只是早晚的事。

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