暑期游结束 云南文旅地产战绩如何？

周建群

  在22年7月全国多地开启“闷蒸”模式，不少外省朋友纷纷逃离城市来到云南休闲避暑，抖音搜索指数云南旅游远超三亚、贵州、西藏、重庆等热门旅游目的地。云南旅游经济强势复苏的同时，文旅项目再一次受到瞩目，目前省内各个区域文旅现状如何？热点城市在旅游市场回暖带动下，部分文旅项目销售也迎来一波小阳春，成交回暖显著的项目是如何吸引省外客群？
  下面，克而瑞将从文旅规划、旅游热度、热点项目等多维度对云南文旅进行独家解读。
  云南旅游规划 - 空间布局 -
  “十四五”规划中重点打造“一环、 六中心”的城市空间布局，其中旅游资源主要集中在滇西、滇南和滇中区域，六中心重点布局滇西区域，结合大滇西旅游环线，加强各个城市之间交通联系。

  
  云南文旅发展历程 - 房企入驻时间 -

  云南文旅市场起步于2002年，2017-2018年为加速期，2019-2020为爆发期。伴随市场爆发与房企布局，文旅项目类型也逐步多元化。2002年，云南本土房企官房集团于丽江开发“滇西明珠”项目，为云南首个文旅康养类项目，此后部分本土房企亦进入腾冲、楚雄等地开发文旅项目；2012-2016年，部分品牌房企跟随云南旅游市场的兴起逐步进入大理、丽江、版纳等知名旅游目的地；2017-2018年伴随地产行业发展、云南文旅政策支持，入滇企业增多、布局地扩展，在多地多项目共同带动下铺垫酝酿爆发期；2019-2020年，文旅市场迎来爆发，在滇房企多地落子扩张、外来房企择地进入，项目驱动亦由外部资源单一驱动丰富为文化、服务、资源多元驱动；2021年后，去地产背景下文旅项目开发越来越考验房企能力，加之行业下行房企动作谨慎，云南文旅市场进入低速增长阶段。
  云南旅游热度 - 城市数据 -

•   基于旅游数据与抖音搜索指数综合表现，7至8月旅游热点城市度：昆明＞大理＞丽江＞版纳＞腾冲＞德宏＞香格里拉
  

  云南1-7月旅游人次、收入恢复疫前80%以上，7月人次、收入快速增长，机场单日运送旅客量多次日居全国首位，足以可见云南旅游的韧性强、活力足。从旅游数据、抖音指数综合看，昆明、大理、丽江、版纳、腾冲等多地热度高涨，在旅游强势带动下，昆明、丽江、腾冲、澄江、德宏芒市5城商品房成交表现与旅游数据同频上涨。
云南旅游热度 - 典型城市 -

  文旅区域和项目热度分析：①版纳、腾冲文旅项目布局多，其中版纳虽同环比下滑，但存在部分项目（如：曼城、万科曼西缇）配套兑现，回暖迅速，选取重点项目分析不可或缺；②其他城市丽江、大理等城市文旅项目少，但项目紧邻核心景区，带动项目成交迅速回温，成交亮眼；③普洱、德宏等城市依托自身茶产业、玉石产业，将项目与产业特色深度融合，通过引导游客进行深度游玩产业园方式展现自身价值，带动项目回暖；后续基于文旅项目分布格局及成交表现， 选取热点成交项目作共性分析。
热点项目 - 配套&资源驱动型 -

  项目多数为知名开发商，且均有文旅运营经验，产品线成熟，配套落地速度快，同时配套级别高（如酒店均为国内知名酒店）；项目资源以“洱海、雪山、高黎贡山、抚仙湖”等旅游符号赋予知名度，提高项目曝光度；期房项目紧邻核心旅游资源，以国企为背景，投资价值明显；
热点项目 - 配套&服务驱动型 -

  部分项目引入玉石、茶等特色产业等，引入产业人口，带动去化，结合IP品牌效果明显，依托产业运营变现，后期资金压力小，吸引投资客入驻；其他热点项目以配套落位齐全，资产保值性强，刺激成交；
热点项目 - 高回报率驱动型&营销活动 -
  房屋托管集中现房楼盘为主，托管品牌知名度高，签约时间基本在3-5年，业主分成基本在5-7成之间，项目投资回报率在4%以上，收益较好，原乡和玉龙山下依托资源环境和地理环境，投资回报率在5%以上；在营销上依托特价高性价比短期旅游、音乐节、产业专业比赛等宣传自身项目知名度，展现项目亮点进行引流，刺激项目回暖；

  
总结

  由于城市自身所携带的资源、文化资源优势，通过生态环境、文化生态、生活配套的兑现+现房成果、兼顾地理优势，同时以高回报、绑定客户深度体验的营销活动，加强投资、度假客对项目的青睐。

来源：http://www.yidianzixun.com/article/0inrD51W
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